Как арендатору расторгнуть договор аренды

Если вы хотите расторгнуть договор аренды, это можно сделать через суд, но сначала важно понять основания, на которых вы можете это сделать. Основания для расторжения могут быть прописаны в самом договоре или определены законом. Чаще всего они связаны с тем, что арендодатель нарушает условия договора.

Перед тем как обратиться в суд, вам нужно направить арендодателю предложение о расторжении договора. Это своего рода официальное уведомление, в котором вы сообщаете о своем намерении расторгнуть договор. Если арендодатель не ответит на ваше предложение или откажется, тогда вы можете подавать иск в суд.

Если суд поддержит ваше требование и примет решение в вашу пользу, договор аренды будет считаться расторгнутым с того момента, как решение вступит в силу. Однако если договор аренды был зарегистрирован, вам потребуется снять регистрационную запись об аренде.

Также стоит помнить, что для некоторых видов имущества или оснований расторжения аренды закон может предусматривать особый порядок действий. Поэтому важно внимательно изучить все возможные нюансы перед тем, как начинать процесс расторжения договора.

Когда арендатор может требовать расторжения договора

Арендатор имеет право требовать расторжения договора в случаях, когда арендодатель ведет себя ненадлежащим образом или если с арендованным имуществом есть проблемы. Эти основания прописаны в специальных нормах об аренде. Помимо этого, вы можете инициировать расторжение, если в договоре или законе предусмотрены иные причины для этого (пп. 2 п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 620 ГК РФ).

Важно помнить, что расторгнуть договор можно не только в случаях, напрямую связанных с поведением арендодателя или состоянием имущества, но и если существуют другие законные основания, прописанные в договоре.

Когда арендатор может требовать расторжения договора из-за действий арендодателя

Вы можете потребовать расторжения договора аренды, если арендодатель нарушает свои обязательства. Например, если он не передал вам имущество в срок, но вы при этом не потребовали его передать или возместить убытки за задержку (п. 1 ч. 1 ст. 620, п. 3 ст. 611 ГК РФ). Также основанием для расторжения может быть ситуация, когда арендодатель мешает вам пользоваться имуществом, как это предусмотрено договором или его назначением. Например, он может не передать документы или принадлежности, без которых пользоваться арендованным имуществом невозможно. Если вы при этом не потребовали предоставить эти документы или если ваше требование не было выполнено, это дает право на расторжение договора (п. 1 ч. 1 ст. 620, п. 2 ст. 611 ГК РФ, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Если арендодатель должен был провести капитальный ремонт имущества, но не сделал этого в установленные или разумные сроки, вы также можете расторгнуть договор. Это возможно, если вы не воспользовались правом зачесть стоимость ремонта, который провели сами, в счет арендной платы (п. 3 ч. 1 ст. 620, п. 1 ст. 616 ГК РФ). Еще одно основание для расторжения возникает, если арендодатель не предупредил вас о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В таком случае, если вы не потребовали уменьшения арендной платы, это также может быть поводом для расторжения договора (ч. 2 ст. 613 ГК РФ).

И, наконец, договор может быть расторгнут, если арендодатель существенно нарушает его условия (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Когда арендатор может расторгнуть договор из-за состояния имущества

Если арендованное имущество имеет недостатки, которые мешают его нормальному использованию, и о них не было сообщено арендодателем, вы можете потребовать расторжения договора. Это возможно, если вы не знали о таких недостатках и не могли их обнаружить при заключении договора (п. 2 ч. 1 ст. 620 ГК РФ). Даже если арендодатель сам не знал о проблемах с имуществом, он все равно несет за них ответственность (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Если вы не использовали другие права, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ, например, на уменьшение арендной платы, у вас есть право требовать расторжения.

Еще одно основание для расторжения договора – если имущество стало непригодным для использования по причинам, за которые вы не несете ответственности (п. 4 ч. 1 ст. 620 ГК РФ).

Подача искового заявления о расторжении договора в арбитражный суд

Чтобы подать исковое заявление о расторжении договора в арбитражный суд, необходимо сначала направить арендодателю предложение расторгнуть договор. Если арендодатель не ответил на ваше предложение в течение 30 дней с момента его получения или отказался расторгать договор, вы можете обращаться в суд. Этот срок может быть другим, если это предусмотрено законом, договором или самим предложением о расторжении (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Важно помнить, что если ко дню подачи иска срок ожидания ответа еще не истек и арендодатель не дал своего ответа, суд вернет ваше исковое заявление. Это правило закреплено в п. 22 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18 и п. 8 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020.

Таким образом, прежде чем обращаться в суд, нужно убедиться, что все формальности соблюдены и время ожидания ответа арендодателя прошло.

На все возникшие вопросы Вы можете получить ответы
по форме обратной связи, электронной почте: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в браузере должен быть включен Javascript.